Какой договор при финансировании строительства предпочтительнее?

Для финансирования строительства используются различные виды договоров: кредит, займ, инвестконтракт. Назначение у всех этих правовых форм финансирования одно, но последствия разные. В этом можно убедиться благодаря судебной практике. В случае банкротства застройщика, все инвесторы рассчитывают на право залога в отношении недвижимости, построенной обанкротившимся застройщиком. Однако, проанализировав Определение Верховного суда от 04.06.2020 № 305-ЭС18-14805 по делу № А40-52617/2017, можно сделать вывод, что возможность стать залоговым кредитором напрямую зависит от того, какой именно договор заключен между инвестором и застройщиком.

История одного дела

ООО «МДК» (далее – МДК) и АО «ЦНИИКА» (далее – Должник) заключили два договора инвестирования, по которым Должник обязан передать в собственность МДК будущие помещения.  МДК как инвестор обязалось перечислить застройщику денежные средства (инвестиционный взнос) для осуществления проектных и строительных работ. Общество свои обязательства выполнило, используя, помимо прочих, заемные средства, предоставленные ему банками.

Однако застройщика не миновала участь банкрота, и МДК обратилось с заявлением о включении своих требований в реестр, как обеспеченных залогом имущества должника. На момент подачи заявления строительство объекта недвижимости не было завершено (97 % готовности).

МДК посчитало, что поскольку оно осуществляло финансирование строительства, то  вправе получить приоритетное удовлетворение своих требований за счет выручки от реализации объекта, поскольку залог возник в силу закона.

Но такая позиция вызвала возражение других инвесторов. В их числе был и банк АО «Метробанк», кредитовавший застройщика. Банк возражал против включения требований МДК. Он ссылался на то, что условиями договоров инвестирования не предусмотрено возникновение ипотеки МДК в отношении какого-либо имущества должника. Поэтому залог в силу п. 1 ст. 334.1 ГК РФ не мог возникнуть.

В соответствии с законом одним из оснований возникновения ипотеки в силу закона зданий, сооружений и нежилых помещений является заключение кредитного договора с кредитной организацией или договора займа с юридическим лицом.

Между тем, средства, которые МДК предоставило должнику для строительства, выдавались на основании договора инвестирования и статуса займа не имеют. При этом в в качестве основания возникновения ипотеки в договоре указало заключение самих договоров инвестирования. 

Абз. 2 п. 4 ППВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» устанавливает, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поэтому договоры инвестирования должны быть квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не порождает право залога.

Суды первой и апелляционной инстанций поддержали позицию банка. Они посчитали, что договоры инвестирования подлежат оценке как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, при этом такое обязательство возникновения заемных отношений не предусматривает.

Таким образом, между кредитором и Должником кредитный договор или договор займа не заключался. Поэтому МДК залогодержателем по смыслу п. 2 ст. 64.2 Закона об ипотеке не является.

Более того, суды установили, что договоры инвестирования расторгнуты, поскольку в реестр требований кредиторов включены требования МДК по возврату предварительной оплаты будущей вещи.

В связи с этим, все иные обязательства, обеспечивающие исполнение обязательств по договорам инвестирования, возникшие в силу закона или на основании договоров залога, а также договоры залога прав по договорам инвестирования, являются прекращенными.

Суд кассационной инстанции судебные акты отменил и признал МДК залоговым кредитором. Выводы о квалификации договора инвестирования в качестве договора купли-продажи будущей вещи он признал ошибочными.

Верховный суд расставил точки над i

Банк обжаловал судебный акт в Верховный суд, который отменил постановление кассации и оставил в силе судебные акты первой инстанции и апелляции.

Верховный суд указал, что по договору займа, предоставляемого в деньгах, займодавец передает или обязуется передать в собственность заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег и уплатить проценты за пользование займом (пункт 1 статьи 807, пункт 1 статьи 809 ГК РФ).

Понятие целевого займа раскрывается в статье 814 ГК РФ, из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования заемных средств вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов.

Что касается договоров инвестирования, то судам необходимо оценивать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу ст. 549, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену).

Условиями договоров инвестирования не предусматривался возврат МДК денежных средств. Стороны однозначно установили, что в обмен на предоставленные МДК денежные средства Должник передаст недвижимое имущество. В связи с этим у окружного суда не было оснований для квалификации этих правоотношений иначе как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом использование МДК заемных средств для покупки недвижимости не являлось основанием для вывода о том, что оно находилось с застройщиком в заемных правоотношениях.

Поскольку положения ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке предусматривает обязательный признак - наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем, а МДК и Должник в таких отношениях не находились, суд неправильно применил нормы.

Вопреки доводам МДК, для разрешения спора имеет правовое значение основание передачи застройщику денежных средств. Залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений. Основания для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке отсутствуют.

Таким образом, Верховный суд ограничил применение ст. 64.2 и 69.1 Закона об ипотеке и прямо указал, что сторона по инвестиционному контракту не приобретает право залога на имущество в случае банкротства застройщика.