Cделки с квартирами станут безопаснее. Что хотят изменить?

 

Авторы законопроекта предлагают вносить в ЕГРНсведения о прописаннных в квартире бывших членах семьи собственника, которые на момент приватизации имели равные с ним права пользования помещениями, а также о членах семьи, включенных в ордер на жилье в ЖСК.

Термин «прописка» - это своего рода пережиток советских времен, употребляется только в разговорной речи, ни в каких нормативных актах он не фигурирует. Сегодня, говоря о прописке, мы имеем в виду регистрацию. Она бывает постоянная и временная.

Также предусматривается госрегистрация договоров соцнайма. А поскольку в договоре перечислены все, кто вселены (прописаны) в квартиру, то это означает, что регистрировать будут права пользования всех проживающих в муниципальном (государственном) жилье.

Эта мера сделает прозрачной всю историю квартиры, в реестре будут отражаться все прописанные в муниципальной квартире, что позволит в дальнейшем минимизировать нарушение прав всех жильцов. А также снизит риски злоупотреблений: недобросовестные граждане часто претендовали на приватизацию, скрыв тот факт, что уже участвовали в приватизации другого жилья.

В случае реализации обсуждаемого проекта в реестре будут поименованы те, кто сохранил право пользования жильем даже после того, как оно было приватизировано и продано новому собственнику. В частности, речь идет о бывших членах семьи собственника, которые на момент приватизации имели равные с этим собственником права на тогда еще муниципальное жилье. Такое же правило планируется применить к членам семьи, которые наряду с собственником были вписаны в ордер на вселение в кооперативную квартиру.

По сути, если вы покупаете квартиру у собственника, который ее когда-то приватизировал, и кто-то из проживавших с ним сохранил право пользования этой квартирой, то вы покупаете квартиру с обременением. Но сейчас это обременение нигде не зафиксировано, вы можете не знать о нем. Авторы законопроекта как раз и предлагают регистрировать это обременение в ЕГРН.

На практике возникает много трудностей.

В законодательстве закреплен ряд прав и гарантий граждан, прописанных в государственном и муниципальном жилье. В частности, если один из прописанных отказался от приватизации в пользу других, то при определенных обстоятельствах он сохраняет право проживать в этом помещении.  Но законом не предусмотрено никакого механизма, который бы фиксировал это право и делал его очевидным для участников рынка недвижимости. Неопределенности в законодательстве приводят к большому количеству судебных споров.

Вы можете купить квартиру, а потом обнаружить, что у бывшего собственника есть дочь, которая когда-то отказалась от приватизации, а значит, сохранила право проживать в квартире (даже при смене собственника),  но, скажем, из-за конфликтных отношений вынуждена была жить в другом месте, поэтому вы ее не видели и о ее существовании не подозревали. Продавец вас заверил, что через неделю после сделки все прописанные выпишутся. Но потом выясняется, что один не собирается выписываться. Вы идете в суд с иском, а суд отказывает вам, потому что у дочери бывшего собственника сохранилось право проживания.

Или идете в суд с иском, а в суде выясняется, что прописанный – бывшая супруга, которая по договору с бывшим мужем (это может быть брачный контракт или соглашение, составленное при разводе) сохраняет право проживания в квартире и после развода.

Не всегда это право сохраняется пожизненно. Но хорошего в этом все равно мало. Так, например, за некоторыми гражданами по решению суда может сохраняться право пользования квартирой на какой-то определенный срок. Иногда суд обязывает собственника при выписке бывшего члена семьи приобрести ему другое жилье, а до этого момента у него сохраняется право пользоваться этим даже при смене собственника.

Случается, что бывшие жильцы объявляются, и тогда под угрозой оказывается и сама приватизация, и все последующие сделки с квартирой. Скажем, могут объявиться  бывшие супруги, снятые с регистрационного учета по заочному решению суда до приватизации. Они возвращаются, отменяют заочные решения, признают недействительной приватизацию и требуют включить их в число собственников. 

При чем здесь кооперативные квартиры?

В законопроекте Минстроя также содержится норма о внесении в ЕГРН сведений обо всех жильцах, вселенных в кооперативную квартиру по ордеру. Дело в том, что именно благодаря белым пятнам в законодательстве о правах таких жильцов, этот законопроект и возник.

Еще в 2015 году в Конституционном суде РФ рассматривался спор, где покупатель квартиры не смог выселить дочь и внуков бывшего собственника. Изначально 20 лет назад все жильцы вселялись в квартиру на основании ордера, выданного по решению общего собрания членов ЖСК. Выяснилось, что дочь была включена в ордер на предоставление квартиры, и все суды признали за ней это право бессрочно.   

Что же касается прав членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, то их содержание  законодательством вообще никак не определено.

И на практике их права защищают по аналогии с правами бывших членов семьи собственника приватизированного жилья. Надо сказать, что это – отдельный предмет споров и дискуссий среди юристов, в том числе и законодателей. Не все согласны с тем, что эти две категории жильцов схожи по правовому содержанию, и что их защиту нужно осуществлять по аналогии. Но, тем не менее, пока в законе существует этот пробел, суды склонны решать именно так.

 

Кто имеет право на прописку в муниципальном жилье?

Наниматель (тот, с кем непосредственно заключен договор социального найма) и все зарегистрированные в неприватизированном жилье имеют равные права.

Сегодня в России фонд муниципального и государственного жилья по-прежнему востребован.

По данным Федеральной службы государственной статистики  в России в 2022 году 9 801 семья получила жилье по договору социального найма. В целом по России около 993 000 квадратных метров жилья находятся в соцнайме.

Вместе с нанимателем в договоре социального найма указываются и члены его семьи, поставленные на жилищный учет – все они бессрочно вселяются в предоставленное муниципальное жилье на основании договора. И этот же договор является основанием для регистрации указанных граждан по месту жительства в муниципальной квартире. Прописанными в муниципальном жилье считаются: наниматель по договору социального найма; члены его семьи, ставшие вместе с ним на жилищный учет; другие граждане, вселенные нанимателем в качестве членов семьи.

Казалось бы, все просто, но в вопросе о членах семьи законодательство тоже неоднозначно.

 

 

Не всегда родственник – член семьи.

На самом деле вопрос этот не такой простой, как может показаться на первый взгляд. На эту тему юристы пишут целые диссертации.

Дело в том, что единого определения состава семьи и того, кто именно считается членом семьи, в законе не существует.  И уж совсем покрыто мраком, кто такие жильцы, вселенные в качестве членов семьи. Давайте разбираться.

Для разных целей и разных отраслей права понятие членов семьи – разное. В разных отношениях это понятие как бы преломляется и наполняется разным содержанием.

Так, например, для целей семейного законодательства, членами семьи признаются супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновленные). Важно, что если человека в этом перечне нет, то через суд можно признать его членом семьи, а это может повлиять на некоторые правовые последствия. Например, мачеха и падчерица, если не было процедуры удочерения, с точки зрения семейного законодательства, членами семьи друг для друга не являются. Но могут в судебном порядке быть признанными таковыми. И тогда, к примеру, при дарении недвижимого имущества не будут платить соответствующий налог, так как от уплаты налога  в этом случае освобождаются члены семьи и близкие родственники.

При этом следует различать понятия «член семьи» и «родственник». Родственники определяются степенью родства. Например, бабушка, брат, племянник являются родственниками, но не является членами семьи. Усыновленные дети, напротив, являются членами семьи, но не относятся к родственникам.

В жилищном праве к членам семьи относятся только совместно проживающие с собственником его супруг, дети и родители. При этом другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником  в качестве членов своей семьи.

Что значит вселить в качестве члена семьи, нигде, ни в одном законе не определяется. Если говорить о муниципальном жилье, то исходя из правоприменительной практики, из анализа судебных актов, это значит, включить человека в договор соцнайма, зарегистрировать его постоянно (не временно).

Долгое время возникало много вопросов и по поводу того, кто такие «другие родственники», суды в этом вопросе были, как говорится, кто в лес, кто по дрова. Верховный суд РФ разъяснил, что к ним могут быть отнесены любые родственники, как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства, как по восходящей, так и нисходящей линии.

 

Законы – не горячие пирожки.

В целом идеи, заложенные в законопроекте, можно оценивать положительно. Но один момент все же смущает: документ предусматривает заявительный порядок внесения данных о жильцах, сохранивших права пользования помещением. Обратиться с заявлением могут как сами собственники, так и жильцы, чьи права обременяют данное жилье. Трудно себе представить, чтобы кто-то из собственников добровольно сообщал об обременении жилья. Кроме того, не совсем ясно, как будет действовать новый закон во времени, если он будет распространяться только на правоотношения, возникшие после его вступления в силу, то часть жилых помещений выпадет из новых правил, и тогда у нас с вами и у судов проблем только прибавится. Но, как говорится, законы – не горячие пирожки, и к их разработке нужно подходить вдумчиво.

Когда проект попадет в профильный комитет Госдумы, то будет тщательно прорабатываться, совершенствоваться, корректироваться. Кроме того, для реализации механизма внесения информации в ЕГРН, будут разрабатываться дополнительно инструкции, методические рекомендации и подзаконные акты.