Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Самые распространенные из данного вида договоров – аренда зданий, сооружений и земельных участков.
Простота определения и субъектного состава этого договора порой вводят предпринимателей в заблуждение, может сложиться впечатление, что при заключении и исполнении договора аренды нет никаких существенных рисков. Но это не так. В аренде есть множество нюансов и тонкостей.
Так, например, в законе установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается или не допускается вообще. При этом жизнь и различные хозяйственные цели предпринимателей настолько разнообразны, что иногда на возникшие в практике вопросы прямого ответа в законе нет. Например, можно ли взять в аренду муниципальное полуразрушенное здание с целью возведения какого-либо инфраструктурного объекта для использования в предпринимательской деятельности? Сможет ли суд впоследствии признать его недействительным? В багаже наших адвокатов не только знание законодательных норм, но и 20-летний опыт ведения дел в судах, и они готовы ими поделиться. Те, кто сотрудничают с нами на основе абонентского договора получают не только полезные и своевременные правовые консультации, но и рекомендации по осуществлению действий, имеющих правовые последствия. В случае с разрушенным зданием, например, что необходимо предпринять, чтобы договор не признали недействительным, и в дальнейшем не возникло проблем с его выкупом?
Не только предмет договора вызывает спорные моменты на практике, но и другие элементы договора: форма и регистрация, размер арендной платы, момент передачи арендуемого имущества, ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, досрочное расторжение и пр. Самое коварное, что на многие вопросы судебная практика дает очень противоречивые ответы. Например, неоднозначна позиция судов по вопросу о моменте расторжения договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке. Некоторые суды исходят из того, что договор считается расторгнутым с момента, указанного в соглашении о расторжении. Сторонники данной позиции считают, что государственная регистрация не является элементом формы договора, следовательно, требование ГК РФ о том, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, не относится к государственной регистрации, а положение ГК РФ о необходимости государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о его расторжении. Кроме того, глава 34 ГК РФ не содержит нормы об обязательной государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Согласно другой позиции договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о его расторжении. Сторонники данной позиции ссылаются на ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество, и, следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ любые соглашения к зарегистрированному в установленном законом порядке договору также подлежат государственной регистрации. Судебная практика по спорам, вытекающим из договора аренды, многообразна.
В случаях, когда однозначного ответа нет ни в законе, ни в судебной практике, решающую роль в защите Ваших интересов играет опыт адвоката, его мастерство в составлении процессуальных документов (исков, отзывов, ходатайств, возражений). В таком, казалось бы, рутинном деле крайне важно, как составлен документ. И дело не в формальностях, которые должны быть соблюдены, речь идет о соблюдении оптимального объема документа, который будет способствовать лучшему восприятию информации судьей, и об умении сформулировать свою позицию так, чтобы правильно были сделаны акценты на главном, какие-то моменты важно напротив, затушевать, чтобы аргументы возымели действие на судью. К этому следует добавить владение ораторским искусством, умение убеждать, комплексное видение ситуации.
Наши юристы именно так и подходят к работе. А это дает возможность нашим доверителям и клиентам учиться на чужих, а не на своих ошибках.
