Новости и публикации

Адвокатское бюро «Чесных, Шилов и партнеры»
Новые меры по защите прав собственников недвижимости

Новые меры по защите прав собственников недвижимости

В последнее время участилось использование мошеннических схем c целью завладения недвижимостью путем получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр заявления от имени собственника. Использование цифровых технологий открывает дополнительные возможности для мошенников и закон сейчас не может полностью защитить собственника. Изменить ситуацию может принятый в первом чтении законопроект, предусматривающий дополнительные меры по защите прав собственников.

 

Сегодняшние законоположения

 

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает возможность электронной подачи документов на государственную регистрацию права на объект недвижимости на основании заявления, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя. Соответствующие действия можно осуществить через официальный сайт Росреестра либо через единый портал государственных или муниципальных услуг, предварительно получив электронную подпись в одном из аккредитованных Минкомсвязи России удостоверяющих центров. Согласно Федеральному закону от 06.04.2011 № 63-Ф3 «Об электронной подписи» электронная подпись представляет собой информацию в электронной форме, используемую для идентификации лица, отсутствующего в месте приема его волеизъявления, то есть лица, совершающего юридически значимые действия дистанционно («подписанта» электронного документа). Усиленная квалифицированная электронная подпись предполагает выдачу удостоверяющим центром сертификата ключа проверки, в котором содержатся данные, свидетельствующие о принадлежности электронной подписи определенному владельцу. Такой ключ проверки может храниться на отчуждаемых машинных носителях, таких как CD/DVD-ROM, флэш-карты или иные устройства, используемые для хранения информации.

 

 

Лазейки для мошенников

 

На практике применение такого способа идентификации как усиленная квалифицированная электронная подпись не защищено от риска получения ключа проверки электронной подписи неуправомоченным лицом. В последнее время выявились новые мошеннические схемы завладения чужой недвижимостью путем получения незаконного доступа к ключу проверки электронной подписи и последующей подачи в Росреестр соответствующего заявления от имени собственника в электронной форме. Закон не может полностью защитить собственника в таких случаях. Так, порядок осуществления удостоверяющим центром своей деятельности устанавливается им самостоятельно (ч. 3 ст. 8 Федерального закона об электронной подписи). Получение квалифицированного сертификата допускается на основании копии документа, удостоверяющего личность обратившегося, либо на основании доверенности, оформленной в простой письменной форме (ст. 13 Федерального закона об электронной подписи). Степень защиты ключа проверки, зачастую хранящегося на флэш-накопителях, также не может быть признана достаточной.

В то же время согласно ст. 10 Федерального закона об электронной подписи ответственность за необеспечение конфиденциальности ключа электронной подписи лежит на его владельце.

Следует отметить, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости отметки о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя не защищает в полной мере владельца недвижимости в случае недобросовестных манипуляций при подаче заявления на государственную регистрацию прав в электронной форме, поскольку предполагает лишь невозможность осуществления государственной регистрации прав на основании доверенности.

 

 

Что предлагается сделать

 

В целях защиты интересов граждан и обеспечения достоверности сведений, содержащихся в ЕГРН, авторы законопроекта предлагают внести изменения в статьи 9, 25 и 38 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Законопроектом предлагается установить, что внесение сведений в ЕГРН об отчуждении объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу на праве собственности, путем подачи заявления в электронной форме таким физическим лицом или его представителем, осуществляется только при наличии в ЕГРН специальной отметки о возможности такой формы подачи документов.

Презюмируется, что в таком случае гражданин, осознавая специфику подачи соответствующего заявления в электронной форме, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи, готов участвовать в соответствующих отношениях. Данная отметка может быть проставлена только на основании личного заявления собственника объекта недвижимости (его законного представителя) или посредством почтового отправления (подлинность подписи заявителя при почтовом отправлении свидетельствуется в нотариальном порядке). При отсутствии такой отметки регистрирующий орган не сможет принять к рассмотрению заявление о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий гражданину, подписанное электронной подписью гражданина или его представителя. Представленные документы в таком случае будут возвращены заявителю без рассмотрения, о чем уведомляется гражданин-собственник объекта недвижимости. Следует отметить, что такая отметка действует только для случаев, когда заявителем выступает физическое лицо или его представитель. В случаях, когда заявление в электронной форме подается в интересах собственника нотариусом или органами государственной власти в соответствии со статьей 19 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», отсутствие отметки не препятствует подаче соответствующего заявления.

Авторы законопроекта утверждают, что принятие законопроекта будет способствовать стабильности гражданского оборота на рынке недвижимости и обеспечит защиту данных ЕГРН от новых видов мошеннических схем с использованием цифровых технологий.