Впустите в дом «Вертикаль», или нехорошая квартира № 7
Коммунальщики имеют полное право осматривать квартиры, в том числе и на наличие незаконных перепланировок. Такую позицию высказал Верховный Суд РФ в определении от 07.05.2019 по делу № 4-КГ19-6.
Упрямые жильцы
У сотрудников управляющей компания ООО «УК Вертикаль» появилось подозрение, что собственники одной из квартир делают перепланировку. Потребовали граждан предоставить документы, подтверждающие согласование перепланировки. Не получив документов, УК направила письменное требование впустить своих сотрудников в квартиру для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. Но и на это требование жители квартиры № 7 не отреагировали. Тогда «Вертикаль» обратилась в суд с требованием о возложении обязанности предоставить доступ в жилое помещение.
Позиции судов
Суды не были единодушны при решении вопроса о возможности допуска коммунальщиков в квартиру для осмотра на наличие незаконной планировки.
Решением Красногорского городского суда Московской области иск ООО «УК Вертикаль» был удовлетворён. На собственников квартиры возложена обязанность обеспечить доступ в квартиру для осмотра помещения кухни и комнаты. В пользу ООО «УК Вертикаль» с граждан взыскано в счет компенсации оплаты государственной пошлины 6 000 рублей. Но судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда решение суда первой инстанции отменила, вынесла новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Дело дошло до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, нашла её подлежащей удовлетворению, а апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 января 2018 года подлежащим отмене. ВС РФ мотивировал свое решение следующим.
По мнению ВС РФ при рассмотрении дела судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда были допущены существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав заявителя. В силу ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений многоквартирного дома возложена на собственников помещений в многоквартирном доме.
Удовлетворяя исковые требования управляющей компании, суд первой инстанции, сославшись на положения статей 31, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на ответчиков обязанности обеспечить представителям управляющей компании доступ в принадлежащее им жилое помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудование, с учётом отсутствия аварийных ситуаций. Истцом не представлено доказательств наличия жалоб собственников других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переоборудованием жилого помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, и установленных по делу обстоятельствах.
Нормативные положения
Согласно ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (далее - Правила пользования жилыми помещениями). Эти правила предписывают немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них в соответствующую управляющую организацию.
Наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ (подп. "д" и "и" п. 10 вышеуказанных Правил).
Правительство устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.
Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации. Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (пункты 11, 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Вывод ВС РФ
Верховный суд выразил четко свою позицию по данному вопросу. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) собственники обязаны допускать сотрудников коммунальных служб, управляющих компаний и пр. в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Отказывая коммунальщикам в праве такого доступа суд апелляционной инстанции полагал, что право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется только тогда, когда такое требование обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав.
Но высшая инстанция посчитала эту позицию ошибочной. По мнению ВС РФ граждане должны обеспечить доступ в квартиры не только при аварийной ситуации, но и для осмотра в целях профилактики.
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ определила: апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда отменить. Решение Красногорского городского суда Московской области оставить в силе.
Резюме
В заключение отметим, что вопрос допуска (недопуска) сотрудников коммунальных служб на территорию объекта собственности граждан в судах поднимался не раз. Немало примеров судебных решений в пользу управляющих компаний в похожих ситуациях (см., например, постановление Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 22.12.2015 по делу N А40-5872/2014; решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 18.04.2012; Апелляционного определение Московского городского суда от 28.03.2018 по делу N 33-11934/18).
Были даже попытки признать неконституционным положение подп. «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственниками и пользователями помещений в многоквартирных домах и жилых домах, согласно которому потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время. Но эта попытка успехом не увенчалась.
